2025년 3월 17일 버지니아 주 애쉬번에 위치한 디지털 부동산 데이터 센터.
레아 밀리스 | 로이터
이 기사의 버전은 Diana Olick과 함께 CNBC Property Play 뉴스레터에 처음 게재되었습니다. Property Play는 개인부터 벤처 캐피털리스트, 사모 펀드, 패밀리 오피스, 기관 투자자 및 대규모 공기업에 이르기까지 부동산 투자자를 위한 새롭고 발전하는 기회를 다룹니다. 가입 향후 버전을 받은 편지함으로 바로 받아보실 수 있습니다.
AI 개발 속도 둔화에 대한 요구는 최근 며칠 동안 관련 주식에 부담을 주었으며 관련된 모든 산업에 광범위한 영향을 미칠 수 있습니다. 부동산도 예외는 아니다.
클라우드, 스토리지, 엔터프라이즈 IT 및 인터넷 서비스에는 모두 데이터 센터 용량이 필요하지만 인공 지능은 빠르게 수요의 지배적인 동인이 되었습니다. McKinsey 보고서에 따르면 인공 지능은 2030년까지 전 세계 데이터 센터 용량 수요의 약 70%를 차지할 수 있습니다. 보고서는 2030년까지 전체 데이터 센터 수요를 충족하는 데 필요한 자본 지출이 거의 7조 달러에 이를 것이라고 밝혔습니다. 전 세계적으로 엔드 투 엔드 데이터 센터 부동산 서비스를 제공하는 JLL에 따르면 부동산 부분만으로도 향후 5년 동안 3조 달러의 투자에 해당할 수 있다고 합니다.
디지털 현실 이자형 에퀴닉스가장 큰 데이터 센터 REIT 중 두 곳은 주말 동안 AI 발전에 대한 경고 이후 월요일 주가가 하락했습니다.
그러나 Digital Realty CEO Andrew Power는 주요 AI 플레이어인 Anthropic, OpenAI 및 xAI의 둔화 약속이 AI와 이를 지원하는 부동산이 “연필”을 사용하지 않을 것이라는 의미는 아니라고 말했습니다.
Power는 Property Play와의 독점 인터뷰에서 “AI와 연결되지 않은 엄청난 디지털 혁신이 있습니다.”라고 말했습니다. “클라우드 컴퓨팅이 엄청나게 성장하고 있습니다. 솔직히 제 비즈니스 관점에서 볼 때 우리 비즈니스의 엄청난 원동력인 이러한 수요 추세가 AI 시대에 억제되었다고 생각합니다.”
Power는 하이퍼스케일러가 클라우드에서 상업 비즈니스를 성장시키거나 AI 연구소에 용량을 할당하는 것 중에서 선택해야 한다고 말했습니다. 그는 또한 모든 시장이 똑같이 영향을 받지는 않을 것이라고 말했습니다.
Digital Realty의 시장에는 북부 버지니아, 달라스, 시카고, 싱가포르, 도쿄, 프랑크푸르트, 암스테르담이 포함되며 Power는 고객이 동일한 공간을 놓고 경쟁하고 있다고 말했습니다.
Power는 “우리 시장의 수요는 몇 년 동안 공급을 앞지르고 있습니다. 해당 시장에는 인프라에 대한 억눌린 수요가 있습니다. 위치에 대한 민감도가 있습니다. 이러한 워크로드는 50개 주 중 어느 하나도 선택할 수 없습니다”라고 Power는 말했습니다. “우리는 글로벌 기업 포트폴리오를 보유하고 있으므로 다른 국가에서도 데이터 주권과 지원을 받을 수 있습니다.”
분석가들은 속도 저하가 AI의 물리적 요구에 직접적인 영향을 미치지 않을 것이라는 점에 동의합니다. 특히 속도 변화가 실제로 영향을 미치는 점, 즉 새로운 모델의 훈련을 고려할 때 더욱 그렇습니다.
JLL의 데이터 센터 연구 및 전략 글로벌 책임자인 Andrew Batson은 “향후 몇 년 동안 데이터 센터의 진정한 성장은 추론에 있습니다. 즉, 기업과 시민이 일상적인 작업 흐름에서 도구를 채택하는 것입니다.”라고 말했습니다.
“미국인 4명 중 1명만이 매일 AI를 사용합니다. 따라서 모델 출시 속도가 느리더라도 채택이 증가하고 데이터 센터 수요가 증가할 상당한 활주로가 있습니다.”라고 그는 말했습니다.
Batson은 Blackstone, BlackRock 및 KKR의 기관 자금을 지적하며 “이 분야에서 많은 확신을 갖고 있다”고 말했습니다.
“여기 일부 헤드라인에도 불구하고 서류 상으로는 여전히 꽤 강력해 보입니다.”라고 그는 덧붙였습니다.
Power는 데이터 센터 REIT 주식이 타격을 입고 있는 동안 회사가 이에 대비하고 있다는 것이 주주들에게 보내는 메시지라고 말했습니다.
Power는 “가장 중요한 첫 번째 부분은 일일 변동, 즉 주가가 우리의 전략과 비즈니스에 영향을 미치지 않도록 하는 것입니다”라고 말했습니다. “우리는 몇 년 전에 자금 조달 모델을 발전시켰습니다. 우리는 매우 자본 집약적인 사업입니다.”
Digital Realty의 개발 포트폴리오는 2023년 말까지 100억 달러에서 200억 달러로 증가했다고 회사는 밝혔습니다.
Power는 “우리는 사모펀드 조달의 다음 단계에 있습니다. 우리는 또한 일회성 합작 투자를 수행했으며 대차대조표를 아마도 가장 유동적이고, 레버리지가 가장 적으며, 잠재적인 폭풍 속에서 가장 좋은 위치에 배치했습니다.”라고 Power는 말했습니다. “그리고 나는 오늘이 종말의 폭풍이나 그와 유사한 것이라고 제안하는 것이 아닙니다.”
